Ao alugar um imóvel, é importante que seja feito um contrato de locação como forma de garantir e assegurar o cumprimento de algumas obrigações, tanto por parte do inquilino como do proprietário. Neste documento deve conter as informações mais importantes deste acordo, como o tempo de locação, formas de pagamento, entre outros.
Existem algumas maneiras de locar um imóvel. As modalidades de garantias estão previstas na Lei nº 8.245/91, conhecida como a Lei do Inquilinato, e dispõe sobre como o contrato deve ser celebrado e as principais exigências.
Para conhecer melhor sobre essas modalidades, como cada uma delas funciona e sobre a importância de se firmar um contrato de locação, continue acompanhando este artigo até o fim.
Contratos de locação
Antes de tudo, é preciso entender que o contrato de locação é um documento que visa celebrar, de maneira escrita, o acordo que está sendo feito entre proprietário/locador e inquilino/locatário.
Neste termo estão previstas todas as garantias e exigências que atendem às duas partes interessadas no negócio, e busca garantir que os direitos de ambos sejam cumpridos e respeitados, desde a entrada no imóvel até a entrega das chaves.
De acordo com a Lei do Inquilinato (8.245/91), o Art. 37, prevê as modalidades de garantias para locação de imóveis urbanos, que podem ser:
- Caução;
- Fiança;
- Seguro Fiança;
- Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento.
É importante destacar que, embora existam quatro modalidades de garantias locatícias, elas não são cumuladas, ou seja, deve-se escolher apenas uma delas no momento da realização do contrato, sendo vedada a utilização de mais de uma modalidade. Isso impede que haja um excesso por parte do locador.
Outra observação que deve-se considerar é que, caso tenham sido colocadas duas modalidades, ainda que em contratos diferentes, há possibilidade de anulação do documento, já que isso não é permitido por lei.
Porém, a nulidade é aplicada não ao contrato de locação em sua totalidade, mas em uma das duas garantias que está sendo exigida. Cabe ao advogado especialista que está cuidando do caso estipular qual deve ser mantida.
Entenda como funciona cada modalidade de garantia
Como já adiantamos, conforme a legislação, existem 4 modalidades de garantias em um contrato de locação. Abaixo, vamos te explicar melhor sobre cada uma delas:
1. Caução
Essa, sem dúvida, é a maneira mais conhecida e utilizada por aqueles que querem alugar um imóvel. A caução consiste no inquilino depositar uma quantia em dinheiro ou cheque na conta do locatário, firmando, assim, o contrato.
De modo geral, essa modalidade de garantia exige uma quantia equivalente a 3 meses do valor do aluguel. A lei impede que seja cobrado um montante superior a este. A transferência dessa caução deve ser feita para uma conta de responsabilidade da imobiliária que gerencia o imóvel, devidamente autorizada pelo poder público.
No final do contrato, por qualquer que seja o motivo, desde que não esteja relacionado à quebra contratual, o inquilino tem direito a resgatar esse valor e seus rendimentos.
Vale destacar que para receber essa quantia é necessário que o imóvel não apresente nenhum dano ou irregularidade durante a vistoria. Se houver necessidade de reparos, o custo da obra será descontado da caução e o restante voltará para o inquilino.
Entretanto, a caução também pode ser feita por meio de bens móveis ou imóveis, ou títulos e ações.
2. Fiadores
Outra modalidade de garantia muito conhecida nos contratos de locação é a de fiadores. Neste caso, o inquilino não precisa desembolsar um valor para dar no momento de fechar o acordo. Aqui, é necessário que um ou mais fiadores se apresentem e assumam o pagamento dos aluguéis, caso o locatário não tenha como arcar essa dívida.
Essa terceira pessoa será a garantia de que o valor mensal será quitado sem transtornos. Para isso, ela deve utilizar seu patrimônio pessoal como validação. Por isso, é importante que o inquilino seja bastante criterioso na hora de indicar seu fiador, assegurando-se que ele é capaz de honrar com esse compromisso.
Em via de regra, se o aluguel do imóvel não estiver sendo pago, o proprietário deve buscar o inquilino para que o mesmo quite o débito. Esgotadas todas as tentativas junto ao morador, ele deve recorrer ao fiador. Porém, essa não é uma exigência, ou seja, caso o locador deseje solucionar essa problemática diretamente com o fiador, não há nada que o impeça. Inclusive, recomenda-se que essa orientação se estabeleça em contrato.
Antes mesmo de fechar o contrato, cabe ao proprietário exigir e conferir toda a documentação entregue pelo fiador, certificando-se que ele tem condições de arcar com o compromisso. As imobiliárias, por exemplo, costumam estabelecer alguns critérios no momento da locação do imóvel, como comprovação de renda mínima ou propriedades e bens para aceitar fiadores.
3. Seguro-fiança
Uma terceira modalidade de garantia é o seguro-fiança. Ao invés de buscar um fiador para assumir esse compromisso, o inquilino irá firmar um acordo junto a uma seguradora. Como o próprio nome já sugere, a proposta é que, caso o locatário fique inadimplente e não consiga arcar com a dívida, o proprietário do imóvel posse acionar a seguradora para receber seu dinheiro.
Isso garante que o locador receberá a quantia devida, uma vez que as seguradoras, em geral, são de médio ou grande porte. Essa é uma excelente opção de modalidade, pois tem uma garantia mais eficiente. Contudo, é preciso que o inquilino fique atento a alguns detalhes.
O primeiro deles é contratar uma seguradora de confiança, afinal, é esta empresa que será responsável por todas as obrigações do contrato de locação. Além disso, o inquilino também deve honrar com seus compromissos junto à seguradora, pois, caso ele não cumpra com os deveres previstos em contrato, a empresa poderá indenizá-lo de acordo com as regras da apólice contratual.
4. Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento
A última garantia é a Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento, e também a menos popular de todas. Neste caso, o inquilino pode aplicar seu dinheiro em um fundo de investimento e ceder essa quota ao proprietário do imóvel como forma de garantia no pagamento do aluguel.
Se houver débitos, o locador poderá vender essas quotas e quitar o valor devido. Mas, se não houver problemas com os pagamentos, ao encerrar o contrato, o inquilino receberá novamente suas quotas juntamente com os rendimentos do investimento.
Existe a possibilidade de fechar contrato de locação sem garantia?
Como já vimos, as garantias são extremamente importantes na hora de firmar um contrato de locação de um imóvel. Entretanto, uma dúvida ainda surge em algumas pessoas: é possível fechar um contrato de locação sem nenhuma dessas garantias? Em alguns casos, sim, existe a possibilidade de fechar um acordo sem fixar uma garantia, o que não significa uma desvantagem para o locatário ou locador.
Em geral, quando esses acordos que não exigem contratos de locação acontecem, é preciso quitá-los antecipadamente, ou seja, até o sexto dia útil do mês. Isso não acontece com as locações que possuem contratos, cujo vencimento do aluguel se dá no mês subsequente à ocupação do bem.
Caso haja inadimplência por parte do inquilino, o proprietário poderá obter uma liminar para que o imóvel seja desocupado. Isso permite que ele antecipe a retomada de seu bem ainda no início do processo de despejo, que normalmente é obtido após sentença final, no qual o intuito é estabelecer um contrato de locação com garantia.
Então, para evitar possíveis transtornos, a recomendação é firmar um acordo por meio de contrato de locação, ainda que simples. Um advogado especialista pode ajudar nesse processo, informando, inclusive, os riscos que ambas as partes podem correr caso não seja feito o contrato. Esse profissional também pode indicar a modalidade que melhor se adapta ao inquilino ou até dispensar determinada garantia visando outros benefícios nesta negociação.
Como escolher a melhor garantia?
Antes de tudo, é bom frisar que cada garantia de contrato possui vantagens e desvantagens. Por isso, é necessário que seja feita uma avaliação, considerando os interesses do contratante. É indispensável que o proprietário se valha de alguma dessas modalidades. Isso porque essa é uma importante garantia de que ele não terá perdas financeiras caso seu inquilino não consiga arcar com o compromisso firmado em contrato.
É importante lembrar que o proprietário deve escolher apenas uma garantia para incluir no contrato, já que duas ou mais modalidades podem gerar a anulação do documento. Além disso, tenha sempre em mente que uma garantia pode trazer mais segurança que a outra, por isso é indispensável considerar cada uma delas.
Outra dica é levar em consideração a situação do inquilino. Avaliar qual garantia pode ser mais favorável para esse possível locatário e ter uma postura mais flexível irá favorecer na hora de fechar o contrato de aluguel, inclusive acelerando esse processo.
Na dúvida, procure uma empresa ou profissional especializado que atua na área de locação de imóveis.
